BAR votes in favor of 4 Kingston Road plan for walls, fences and landscaping | Top Stories

Als das Scarsdale Board of Architectural Review am 11. Januar zusammentraf, forderte der Vorstandsvorsitzende Brad Cetron den 4 Kingston Road-Eigentümer / Entwickler Joseph Ciarletta auf, ein Gespräch mit dem 171 Brite Ave.-Eigentümer Mark Nadler zu führen, um einen Kompromiss zu finden, der den Bedürfnissen beider am besten entspricht Immobilienbesitzer – Ciarletta unter dem Gesichtspunkt, das Beste aus seinem Land herauszuholen, Nadler als derjenige, der sich die vorgeschlagenen Stützmauern und den Landschaftsplan ansehen musste, von denen er glaubte, dass sie den Hügel und die Ästhetik beider Immobilien zerstören würden.

Als Ciarletta Nadler später in diesem Monat die Pläne zeigte, als der Pool von Nadlers Grundstücksgrenze entfernt wurde und die Abhängigkeit von Stützmauern auf dem Hügel abnahm, glaubte Nadler, das Buch sei geschlossen. Was Ciarletta der BAR für das Treffen am 1. März vorlegte, war für Nadler jedoch ein Schock, da es die Stützmauern verlängerte, Zäune über den Mauern hinzufügte und seiner Ansicht nach einen inakzeptablen Landschaftsplan hatte.

Noch schockierender für Nadler war, dass die BAR das Projekt am 1. März mit 4: 3 genehmigte. Daniel Finger, Suzanne Cregan-Donat, Tamara Zgonjanin-Li und Cetron stimmten dafür; Nicola Rosendorf, Sigal Hurvitz Bin und Christian Callaghan dagegen.

Ciarletta kaufte das Grundstück im Oktober für 1,15 Millionen US-Dollar und hatte das noch zu sanierende Grundstück einmal für 3,8 Millionen US-Dollar gelistet, was die Größe des bestehenden Hauses mehr als verdoppelte und den Hof für einen Pool und andere Annehmlichkeiten maximierte.

Ciarletta sagte dem Vorstand, er erinnere sie “sanft” daran, dass sein “Team jeden einzelnen Vorschlag, der vom Treffen am 11. Januar gemacht wurde”, einschließlich der Verlagerung des Pools, der Poolausrüstung und des Propantanks “in einen Bereich aus Felsvorsprung, aufgenommen hat Ein großer Nachteil für mich, aber es scheint den Nachbarn und einige Vorstandsmitglieder zu beruhigen, also habe ich hier geopfert und einen Kompromiss geschlossen. “ Er sagte, er habe alle Pflanzvorschläge berücksichtigt und gesagt: „Alles hinter der Mauer bis zur Grundstücksgrenze wurde speziell für die Unterbringung meines Nachbarn entworfen.“

Es wird kein Redi-Rock verwendet – obwohl es ursprünglich von der BAR genehmigt wurde – nur Naturstein-Finish.

Ciarletta sagte, er habe 15.000 Dollar in einer nicht erstattungsfähigen Einzahlung verwirkt, nannte die Änderung jedoch “den Weg des geringsten Widerstands und würde das Board und den Nachbarn beschwichtigen, also war ich bereit, den Verlust zu akzeptieren, um die Dinge in eine positive Richtung voranzutreiben.”

Er sagte, er sei “überfordert”, als er die Wände weiter von der Grundstücksgrenze entfernt habe, 13 Fuß am nächsten, 25 am weitesten, da es sich um eine gekrümmte Wand handelt. Er sagte, dass die Mauern weiterhin notwendig sind, um „nutzbares Land bereitzustellen“ und „zusätzliche Unterstützung zu bieten“, um Erosion und Reduzierung des Regenwasserabflusses zu verhindern.

“Wie beim letzten Treffen erwähnt, sind die Wände nicht nur für den Pool bestimmt, sondern dienen auch dazu, den Hinterhof horizontal zu erweitern und auch vom Hinterhof aus Zugang zu meiner Auffahrt zu erhalten”, sagte er.

Ciarletta sagte, er wolle das Beste für sein Eigentum und “den Charakter und das Erscheinungsbild der Nachbarschaft bewahren und fördern”. Er nannte das Projekt in Bezug auf die Vorderseite des Hauses „ein Geschenk an die gesamte Gemeinde“ und sagte, dass er mit dem gesamten Projekt „über alles hinausgegangen“ sei und einen „Überkompromiss“ gemacht habe.



4 Kingston Road Rendering 2

4 Kingston Roads Darstellung des betreffenden Hügels.



Bei der Präsentation der neuen Pläne an die BAR sagte die Landschaftsarchitektin Tracee Neuman von 4 Kingston Road, der Hinterhof sei „der Ort, an dem wir offensichtlich die wichtigsten Änderungen vorgenommen haben, basierend auf den Kommentaren und Vorschlägen aller“, und stellte fest, dass der Pool auf die „andere Seite von“ verlegt wurde der Hof “, der„ die Möglichkeit gab, diese Wand an der Seite des Grundstücks weiter nach hinten zu verschieben und so eine viel größere Pflanzgrenze zu schaffen “. Neuman sagte, der Plan beruhe auf Nadlers Bitte, drei große Bäume zu erhalten.

“Also haben wir alles getan, um diesen Baum zu erhalten, die Mauern zu minimieren und eine größere Pflanzgrenze zu schaffen”, sagte Neuman. „Wir haben hier eine zweite Wand hinzugefügt – dies ist eine 4-Fuß-Wand – und dies hilft, diese Rasenfläche für ein Spielset wirklich auszugleichen. Aber wieder diese gekrümmte Wand [gives] viel mehr Freiform organische Form, ist eine 6-Fuß-Wand, und es ist auch Natursteinfurnierwand … “Von der Fläche sagte sie:” Es ist großzügig bepflanzt und vielfältig bepflanzte Pflanzengrenze. “

Neuman zeigte eine Darstellung, wie die Pflanzungen am „ersten Tag“ aussehen würden, und sagte, dass die Fähigkeit, die Mauer zu sehen, „durch diese Waldgrenze sehr stark gemildert wird“, mit „deutlicher Verbesserung“ in den ersten zwei Jahren und im fünften Jahr “Es wird eine großartige Aussicht für die Nachbarn sein, so sehr, dass ich denke, es würde tatsächlich ihre Immobilienwerte erhöhen, wenn sie dies in ihrem Hinterhof haben, für ihre Sicht.”

Neuman sagte, dass die Neigung des Gefälles nicht angepasst werden würde. „Wir haben all Ihre Bedenken gehört, die Wände zu ändern, sie zurückzuschieben, den Pool zu verlegen, und dies ist ein wunderbarer Kompromiss für das, was wir zuvor gezeigt hatten und was Herrn und Frau Nadler sowie den Bewohnern von 4 Kingston wirklich zugute kommen sollte. ” Sie sagte.

Die unterste Mauer befand sich anfangs nur wenige Meter von der Grundstücksgrenze entfernt und wurde nun etwa zehn Meter von der Grundstücksgrenze entfernt zurückgeschoben. Neuman sagte, dass 25 neue immergrüne Bäume hinzugefügt werden und “Hunderte neuer Sträucher und Stauden”.

Rosendorf nannte die Mauer „attraktiv“, da es sich um Naturstein handelt.

Callaghan hatte Fragen zu den Wänden, einschließlich warum sie notwendig waren und warum sie so lang waren. Ciarletta sagte, der Vorschlag vom 11. Januar sei, die Wand 4 bis 6 Fuß zurückzubewegen, und er verdoppelte dies. Neuman sagte, ein Teil des Grundes für die Wände sei, flachere Pflanzflächen zuzulassen, anstatt dies auf der natürlichen steilen Ebene zu versuchen.

Hurvitz Bin sagte, dass das Hinzufügen von 3 Fuß Zaun über den 6 Fuß hohen Wänden „problematisch“ sei, fügte aber hinzu, dass Neuman „einen schönen Job gemacht hat, der viel Interesse und viele schöne Pläne hervorgebracht hat, da bin ich mir sicher, dass alle würde das schätzen. Aber ich denke immer noch, dass sie nicht ausreichen, um zu decken, was… sie sich ansehen werden. “

Finger sagte: „Ich denke tatsächlich, dass das Ganze schön ist. Persönlich denke ich, dass dies eine gute, interessante Lösung für das ist, was immer ein schwieriges Problem ist. Und für mich würde ich lieber eine ganze Reihe von 3-Fuß-Stufen- und Stützmauern sehen. Ich meine, das Letzte, was ich sehen möchte, wenn ich der Nachbar bin, ist eine Treppe, die von meinem Haus heraufführt und im Wesentlichen wie ihr gesamter Hinterhof verläuft. Wenn ich mir deine Renderings ansehe, finde ich, dass sie fantastisch aussehen. “

Cetron applaudierte Ciarletta dafür, dass sie “etwas gemacht hat, was ich für bedeutende Unterkünfte halte”, und fügte hinzu: “Ich kann mir vorstellen, dass wir von Nachbarn hören, die das Gegenteil empfinden, aber was mich betrifft, haben Sie bedeutende Änderungen vorgenommen, Sie haben den Pool verschoben, das Sie kosten eine ganze Menge, Sie pflanzen mehr oder weniger einen botanischen Garten am Hang, damit der Nachbar ihn genießen kann. Ich denke, Sie haben sich sehr bemüht, den Kritikpunkten zu begegnen, die Sie sowohl von uns als auch von einigen der Nachbarn erhalten haben, die dies kommentiert haben Ich mag das Design und ich danke Ihnen, dass Sie es getan haben. “

Clifford David, der Anwalt der Nadlers, sagte, die BAR habe die “kastenartige Walmart-Wand” zuvor “zu Recht abgelehnt”, und mit dem Wechsel- und Schwimmbadstandort “sei keine Stützmauer erforderlich”. Er erzählte dem Vorstand, was Ciarletta am 22. Januar den Nadlers vorgelegt hatte und wie es sich bei diesem Treffen um „nicht den vor Ihnen eingereichten Vorschlag“ handelte. „Der Plan war eine Win-Win-Situation“, sagte er und fügte hinzu: „Nachdem der Antragsteller den Pool verlegt und die Notwendigkeit einer Stützmauer beseitigt hatte, musste er eine Art Gewissensbisse des Käufers gehabt und den vorliegenden Plan entwickelt haben, der dies anstrebt Maximieren Sie jeden Quadratzentimeter des Hinterhofs auf dem Grundstück, wodurch nun zwei Wände am Hang entstehen, an denen sich an beiden Wänden Zäune befinden. Eine Wand ist die gesamte Länge des Hinterhofs des Nadler. Ungefähr 107 Fuß, das ist jetzt 26 Fuß länger als die 81 Fuß Wand, die dieses Brett im Januar für eine Monstrosität hielt. Und die andere Wand ist etwas kürzer. “

Cetron sagte, alles, was zählte, war der Plan vor dem Vorstand in dieser Nacht.

David sagte nach dem jüngsten Plan, die Nadlers stünden „vor einer Festung. Es ist eine Wand nach der anderen, nach der anderen. “ Er fügte hinzu: „Wenn die Nachbarn in ihrem Hinterhof sitzen, schauen sie zu einer Wand hoch, und dann ist es eine andere Wand, und darüber gibt es Zäune. Das einzige, was fehlt, sind die Löcher, in die Sie die Türme für eine Waffe stecken werden. “

David forderte die BAR auf, nach dem Umzug des Pools „einfach zu bleiben“. “Jetzt, wo der Pool entfernt wird, sollte der Hang bleiben, wo er ist”, sagte er.

Cetron erlaubte Ciarletta zu dieser Zeit, auf das zu reagieren, was Ciarletta die “irrationalen und unvernünftigen Dinge, die ich gerade gehört habe” nannte, und fügte hinzu, er wollte nicht, dass das Board “durch eine der Lügen oder Einschüchterungstaktiken manipuliert wird, die sie anwenden . ”

“Ich verstehe, dass ich das Grundstück nicht nach meinem Willen biegen kann, aber ich habe das Recht, meinen Hügel zu entwickeln”, sagte Ciarletta. “Ich habe einen kuratierten, wunderschön angelegten Seiten- und Hinterhof entworfen, und mein Nachbar hat kein Recht, mein Eigentum nach seinem eigenen Willen zu biegen.”

Entgegen Davids Behauptung, dass der Wert der Nadler-Immobilie erheblich sinken würde, würde er hinzufügen, dass die Immobilie „um mindestens 10 bis 15%“ steigen würde.

“Dies ist alles eine offensichtliche Dilatationstaktik, nur um mein Projekt zu verzögern. Wenn sie fortgesetzt wird, werde ich Anklage wegen Belästigung erheben und mich auf die Verleumdung von Charakter, Verleumdung, Verleumdung sowie emotionalem und finanziellem Stress vorbereiten, den sie verursachen”, sagte Ciarletta.

Nadlers Zonierungsspezialist George Janes präsentierte eine ganz andere Illustration des Landschaftsplans, die viele kahle Stellen zeigt, die die meisten Wände, Zäune und das Haus von Nadlers Hinterhof aus sichtbar machen. Um dies zu veranschaulichen, verwendete Janes „vernünftige Worst-Case-Bedingungen“ – kahle Bäume – für das, was die Nadlers einen Großteil des Jahres sehen werden, wenn sie nicht in voller Blüte stehen. “Der Unterschied besteht wirklich darin, dass die vorhandenen Bäume in ihrer Simulation oder im Rendering nicht wie die Bäume aussehen”, sagte Janes. “Sie sind völlig anders.”

Nadler sagte, das Projekt – zwischen dem, was bereits genehmigt wurde und dem, was vorgeschlagen wird – werde genau den Grund zerstören, warum wir gekauft haben [our] Haus “zwischen dem„ Charakter der Nachbarschaft “, der„ Privatsphäre vor den Nachbarn “und der„ Schönheit der natürlichen Umgebung “. Die Änderungen am Hügel, sagte er, werden den “natürlichen Puffer zwischen unseren Eigenschaften” wegnehmen.

Nadler zitierte die 728 Unterschriften auf einer Petition gegen den Plan und las einen Brief von Laura und Peter Strauss, wobei Peter ein ehemaliger Bürgermeister war: „Dieser Vorschlag ist nicht besorgt über das Aussehen der Nachbarschaft, die Zerstörung von Lebensräumen für Wildtiere und die Überflutungsmöglichkeiten, die jeden betreffen, der von dieser Konstruktion betroffen ist, diese vorsätzliche Zerstörung zum persönlichen Vorteil. Wir leben seit August 1966 in der 156 Brite Avenue und schätzen unsere Gemeinde und möchten, dass sie positiv überlebt. “

Bob Harrison, ein ehemaliger Dorftreuhänder, der in der 65 Meadow Road lebt, sagte: „Eine 30 Meter lange Mauer in einem Wohnviertel? Komm schon, BAR. Mach deinen Job… Wenn du deinen Job machen willst, um diese Gemeinschaft zu erhalten, sollten wir so etwas nicht haben. “

Der Vorstand genehmigte dann den Plan.

Im Anschluss an das Treffen schrieb Nadler an Bürgermeister Marc Samwick über das „Scheitern“ der BAR in diesem Fall und erhielt vom Dorfplaner Gregory Cutler die folgende Antwort: „Bitte beachten Sie, dass das Board of Architectural Review unabhängig vom Bürgermeister und dem Board of Architectural Review arbeitet Treuhänder. Das Kuratorium tritt jährlich zusammen, um Mitglieder in die Landnutzungsgremien einschließlich des Board of Architectural Review zu ernennen. Sobald die Mitglieder ernannt sind, prüfen sie die Anträge gemäß dem Dorfgesetz und ohne Beteiligung des Bürgermeisters und des Kuratoriums. Ihre Kommentare werden sicherlich zur Kenntnis genommen, aber es wäre für den Bürgermeister oder das Kuratorium unangemessen, sich zu den inhaltlichen oder verfahrenstechnischen Aspekten einer Angelegenheit zu äußern, die von einem Landnutzungsausschuss des Dorfes geprüft wurde. “

Nadler sagte, er erwäge rechtliche Schritte gegen das Dorf.

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